Nordenskiöldsgatan 21A

Mellan Sveaplan i öster och Vegagatan i väster sträcker sig Nordenskiöldsgatan. Här råder en kontintal atmosfär, och sommartid är det glad stämning på de många kvartersrestaurangernas uteserveringar. På våningsplan ett i det graciösa jugendhuset på nummer 21 finns denna oerhört välplanerade och smakfulla tvårummare. Takhöjden om 3,2 meter imponerar och höga fönster låter dagsljuset strömma in. Ytskikten är fint renoverade och vackert färgsatta. På golvet ligger ekparkett i fiskbensläggning. Bra kök i öppen planlösning med vardagsrummet.

Huset står ståtligt vid korsningen Nordenskiöldsgatan 21 och Nordhemsgatan 71. Det har tydliga drag av jugend, en stil som vid den här tiden florerade på kontinenten men som aldrig riktigt slog igenom här i Göteborg. Utmärkande för stilen är det rundade hörnet och ornamentiken som hämtat inspiration från växtriket. Ritningarna är signerade arkitekten Karl Hansson som även ritat några av grannhusen. Läget är mycket angenämt, och runt hörnet har man Linnégatans puls. På kort promenadavstånd finns Slottsskogen, Änggårdsbergen och Botaniska trädgården. Kommunikationerna är utmärkta Olivedalsgatans hållplats, endast ett stenkast bort, trafikeras av både spårvagnar och bussar med täta turer. Kliv in genom den vackra portgången och slås av lugnet på föreningens innergård. Trots fastighetens läge några kvarter från Linnégatans brus, så kan man verkligen inte tro att man befinner sig mitt i rikets andra stad.

HALL
Det första intrycket är mycket bra och man känner att huset är välskött. Passera in genom den vackra porten och ta trapporna upp till våning ett. Man får känslan att man kommer högt upp i huset trots våningsplanet. Väl inne i lägenhetens hall slås man av den generösa takhöjden som detta hem erbjuder. Dryga tre meter gör att man tänker kubik före kvadrat. Hallen binder ihop hela lägenheten med öppningar och ljusinsläpp från samtliga rum. I hallen finns två praktiska klädkammare. Häng av dig jackan och följ med vidare in i lägenheten.

KÖK/ VARDAGSRUM
Ett pampigt rum med plats för soffgrupp och matsalsmöbel. Stora höga fönster med gedigna fönsterbräden i sten. Köket flyttades och renoverades 2017 och genom det fick man ett umgängeskök med ordentliga materialval av hög kvalitet. Vitvaror från Smeg, bänkskiva av Silestone och stänkskydd i vitt hexagonformat kakel. Du som gillar att laga mat kommer att bli nöjd. Gott om förvaringsmöjligheter och fina bänkytor. Rummet erbjuder rymd och husets ålder gör sig påmind med takhöjd på drygt tre meter, stuckatur, höga golvlister och vackra profiler som skapar känslan av paneler pryder väggarna. Här spenderar man gärna flertalet av dagens timmar.

SOVRUM
Via hallen nås sovrummet. Ett verkligt rofyllt sovrum, stort nog att rymma både dubbelsäng med tillhörande sängbord och byrå eller skrivbordshörna. Väggarna är målade och framhäver originaldetaljerna samt den uppsatta väggpanelen. Här finns en praktisk dubbelgarderob och ett stort fönster mot den lugna innergården släpper in rikligt med ljus. Här kan man utan problem ha fönstret öppet och ändå få en god nattsömn.

BADRUM
Snyggt helkaklat badrum med vitt kakel på väggarna med blå mosaik bakom handdukstorken, och grå klinkers på golvet med underliggande golvvärme. Badrummet är av mycket god storlek och renoverat av fackmän av en tidigare ägare. Dusch, kommod, handdukstork och förberett för tvättmaskin.

ÖVRIGT
Till lägenheten följer ett källarförråd och i markplan tvärs över gården finns en lättbokad och välutrustad tvättstuga (eller två tvättstugor i en, om man ska vara exakt). På baksidan av fastigheten finns en gemensam innergård med gräsmatta, diverse planteringar och grillmöjlighet i anslutning till den nybyggda pergolan. Snart slår föreningens underbara magnolia ut i blom och förskönar omgivningen ytterligare. Cykelstället är under tak och soprummet har bra källsortering.

På sikt kommer innergården renoveras ytterligare, med bland annat byte av gårdsbjälklag. Skisser från landskapsarkitekt är framtagna samt skisser på ny gårdsförvaring för cyklar, barnvagnar och soprum. Utförandet är inte fastställt och med tanke på att det är en mer estetisk än akut åtgärd har man inte heller fastställt när i tiden det ska ske.

Lägenheten är uppmätt till 56,5 kvm enligt gällande normer. Den är noterad som 51 kvm i den ekonomiska planen, vilket är den area andelstal och avgift baseras på.

Brf Smugglaren äger en välhållen fastighet i hörnet Nordenskiöldsgatan 21 och Nordhemsgatan 71. Förvärvet skedde 2002 och föreningen består i dag av 35 lägenheter varav 34 med bostadsrätt och 1 med hyresrätt. Storlekarna varierar från ett till fem rum och kök. Vidare äger föreningen 5 attraktiva lokaler i markplan som genererar hyresintäkter motsvarande 29 procent av årsomsättningen.. I lokalerna bedrivs verksamheter i form av kontor, restauranger, kontor och thaimassage. Boarean i huset uppgår till 2 788 kvm och lokalarean till 374 kvm.

Det finns tre trapphus i fastigheten, ett A- och ett B-trapphus på Nordenskiöldsgatan 21 och ett vid ingången till Nordhemsgatan 71. Samtliga stilfullt renoverade och med hiss. På baksidan av fastigheten finns en gemensam innergård med gräsmatta, planteringar, bärbuskar mm. Dessutom finns här cykelställ samt soprum med källsortering.

Ekonomi
Hyresrätten och de fem lokalerna i föreningen står för ca 25 procent av de totala intäkterna. En hyresrätt om 2 rum och kök på 60 kvm finns fortfarande i föreningens ägo och den får ses som en dold tillgång då pengarna från en framtida försäljning av denna kommer att tillfalla föreningen och stärka ekonomin ytterligare. Långfristiga skulder uppgår till ca 18,7 mkr. Lånebilden motsvarar ca 5600 kr/kvm vilket är lägre än snittet för en bra förening i innerstaden. Föreningen har en amorteringsplan med 1% årligen. Taxeringsvärdet är ca 91,3 mkr varav ca 86 mkr avser bostäder och resten lokaler. I dagsläget finns inga beslut på att ändra avgifterna efter att man höjt dem med 20% 1 januari 2024. Under 2024 har föreningen fått två nya hyresgäster.

Gjorda renoveringar
En omfattande ROT-renovering utfördes 1982 då bl.a el- och vattenstammar byttes ut. Därefter har löpande reparationer utförts på fastigheten. Bland de större kan nämnas:
2008: Totalrenovering av hissen i A-uppgången
2010: Ommålning av tak
2010: Fasadrenovering
2011: Ombyggnad av vatten- och avloppssystem
2012: Relining av del av köksstam
2013: Grundbevarande åtgärder, grunden kontrolleras kontinuerligt. För att bromsa sättningarna investerade föreningen under 2013 i en Eurobor-injektering av de träpålar som fastigheten vilar på. Kostnaden för detta blev cirka 3 mkr och finansierades genom upptagande av nytt lån
2013: Fyra nya maskiner till föreningens två tvättstugor
2016: Besiktades gårdsbjälklaget
2017: Gjordes brandskyddsåtgärder för vindarna
Under 2018 så har underhållsplanen uppdaterats och sträcker sig till 2068.Termostatventilerna fick en översyn, element i trapphuset på 71an byttes ut.
2019: Man installerade fiber i huset. Balkongerna revs och det byggdes nya. Hörnbalkongerna breddades i samband med detta arbete. Bygglov beviljades för balkonger på Nordhemsgatan 71, in mot gården, och byggnation av dessa genomfördes.
2019: Omputsning av fasad. Under 2019 installerades även fibernätverk i samtliga av föreningens bostadslägenheter och lokaler.
2020: Under början av 2020 driftsattes fibern till fastigheten och var därmed redo att användas. Fiberanslutningen har både inneburit en bättre och säkrare anslutning.
2021: En taksäkerhetsbesiktning har utförts med några åtgärder som följd. Även fasaden mot grannfastigheten på innergården har fått en fog lagad. Man har också sett över tvättstugans maskinpark och bytt ut torksåpen.
2023: Takfläktarna byttes ut

Kommande renoveringar
Man kommer framöver att renovera gården.

Övrigt
Den ekonomiska förvaltningen sköts av Bredablick. Städning görs av Beck Städservice. Föreningen äger marken som fastigheten står på och påverkas därmed ej av tomträtt.

Kabel-tv finns genom Tele 2. Sedan några år ingår även kollektivt bostadsrättstillägg i avgiften som tecknats av föreningen hos Länsförsäkringar. Fiber finns indraget i huset via Bredband 2, som ingår i avgiften

På baksidan av fastigheten finns en gemensam innergård med gräsmatta, diverse planteringar, sittgrupper, grillmöjligheter, cykelställ samt soprum med källsortering.

Föreningen tillhandahåller inga egna parkeringsplatser. Däremot finns möjlighet att köpa boendekort M4 för parkering i området eller hyra garageplats i närliggande garage (kö).